土地增值税清算时，公共配套设施费如何处理-税法实务

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土地增值税清算时，公共配套设施费如何处理?

答：

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园、托儿所、医院、学校、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

　　3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　根据上述原则，结合《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号），对贵公司开发项目中的公共配套设施费的处理提出如下建议：

　　（一）人防工程的处理

　　《中华人民共和国防空法》规定，人防工程产权属于国家，使用权、收益权归投资人所有，人防工程建成后，应当由人防办验收，产权归国建所有，其成本应当分摊到有关开发产品的可售面积当中，由可售面积承担。为提高其利用率，物业出租时，取得的租金收入应当缴纳房产税、企业所得税等。

　　（二）有产权车库的处理

　　有产权的车库应当作为独立的成本核算对象核算其成本，出售时应当单独计算收入，土地增值税清算时应当作为独立的房产类别进行清算，不属于普通标准住宅，按其他类房产计算缴纳土地增值税。

　　（三）无产权地下车库的处理

　　无产权车位包括两种：一种是人防车位，一种是非人防无产权车位。实务中开发商对无产权车位可能采取变相销售的方式，例如有的开发商与业主签订一次性车位转让使用权合同，或者是与业主签订车位租赁合同，租期为二十年，二十年之后的使用权赠送等方式变相销售车位。对该种变相销售的地下车位取得的收入是否作为土地增值税清算的收入？由于国家没有明确的规定，实务中态度分成截然不同的两种，一种是根据《关于印发<营业税税目注释（试行稿）>的通知》（国税发[1993]149号）规定：以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物，将无产权地下车位的变相销售收入确认为土地增值税清算收入，同时允许成本扣除，例如青岛、天津、湖北、浙江；一种是形式重于实质，将无产权地下车位的变相销售收入不确认为土地增值税清算收入，同时不允许成本扣除，例如济宁、辽宁、新疆等。

　　（四）物业管理用房、业主共有会所的处理

　　物业管理用房、业主共有的会所，属于非营利的长和产权属于全体业主的房产，开发成本作为“公共配套设施费”分配计入有关开发产品成本，在计算土地增值税时可以扣除。

　　（五）幼儿园的处理

　　开发项目中建造的幼儿园已经移交地方教育部门，属于简称后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利社会公共事业的设施，开发成本作为“公共配套设施费” 分配计入有关开发产品成本，在计算土地增值税时可以扣除。

土地增值税的特殊规定指的是什么？

答：

(1)以房地产进行投资联营

以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。

(2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。

(3)房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。

(4)合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;但建成后转让的，应征收土地增值税。

(5)房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。

(6)房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。

(7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。

(8)房地产的代建行为，是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。

(9)房地产的重新评估，按照财政部门的规定，国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。

(10)土地使用者处置土地使用权，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占用、使用收益或处分该土地的权利，具有合同等到证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳土地增值税和契税等。

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