土增税清算车库的成本怎么算-税法实务

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土增税清算车库的成本怎么算

答：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）*9条*9款规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。“

第四条第三款规定：“房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：…3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用”。

因此，贵公司应以开发项目为单位进行土地增值税清算，可销售车库的建筑安装成本并入开发项目总成本中根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定计算扣除项目金额。

地下车库的土地增值税处理

首先来看税收法规，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）第四条第（三）项：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

结合187号文上述各种地下车库的土增税处理

第一种形式，产权归属开发商。应该按照以上187号文地3条处理，即车库应该分摊建造成本，计算收入，归为非住宅进行土地增值税清算。

第二种形式，产权归属全体小区业主。作为公共配套设施，应该按照以上187号文地2条处理，即成本费用分摊到其他业态中扣除。开发商无权销售，假如开发商将这种类型的车库进行销售给业主，应该作为价外费用处理，将收入计入相应的业态收入进行土地增值税清算。

名租实售地下车库应视同销售缴纳土地增值税。名租赁实销售车位，其实质是永久转让车位使用权，即客户永久获得或者预计永久获得车位的各项权益。根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）中规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

地下车位的财税安排不但影响到企业财务核算，更与企业税负息息相关，企业财务人员一定要在建造之初，就事先有计划有安排，才能达到财税效益最佳化，实现企业利益最大化。

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