土增税预缴是按不含税收入算吗-税法实务

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土增税预缴是按不含税收入算吗

土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入.

《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条规定:"土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入."

第五条规定:"免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额."

第六条规定:"在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税."

房地产开发企业预售房屋预收房款预缴土增增值税的计税依据是什么?

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定,营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额.

为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

依据上述规定,预缴土增增值税的计税依据为"预收款-应预缴增值税税款".

营改增后如何预缴土地增值税?

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定:"三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入."预售期,土地增值税和增值税的计税基数均为当期预收帐款通过除以(1+适用税率(或征收率)),预征计税基础相同,均可以不含增值税的金额计算应缴税额,简洁方便.

然而,《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号):"一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题:营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额.为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款."

案例:2017年5月,A房地产开发企业"银河城"项目开盘预销售住宅2万平米,签订合同总价2.2亿元,当月取得销售回款1.5亿元,如何预交土地增值税?住宅项目土增税预征率1%.

1.方法一:按不含增值税销售额预缴土地增值税.

6月申报期应预交土地增值税=1.5/1.11*1%=135.14万元;

2.方法二:按总局公告(2016)70号文件预缴土地增值税

6月申报期应预交增值税=1.5/1.11*3%=405.41万元

6月申报期应预交土地增值税计税依据=1.5亿元-405.41万元=1.459459亿元

6月申报期应预交土地增值税=14594.59万元*1%=145.95万元

房地产开发项目适用一般计税方法,按国家税务总局公告2016年第70号,土地增值税预缴按方法二将多预缴金额=10.81万元,将比方法一多预缴8%.

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