以不动产对外投资是否缴纳增值税？-会计实务

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以不动产对外投资是否缴纳增值税？

问：我公司是一般纳税人，2015年以1000万元购入一幢商业楼，购入时取得了发票，现准备以这幢楼和一家公司合资成立新公司，请问我公司以商业楼投资是否涉及增值税？如果涉及，如何计算增值税？

答：你公司以商业楼对外投资是否涉及增值税以及如何计算，以下分别说明：

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税。销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

2016年5月12日国家税务总局政策解答指出，企业以无形资产、不动产投资入股行为，属于有偿销售不动产、无形资产行为，需要征收增值税。目前很多地方税务机关都通过答疑明确不动产投资需要缴纳增值税，比如北京、河南、河北、深圳、四川、厦门等。所以，你公司以商业楼对外投资的行为需要缴纳增值税。

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，一般纳税人销售不动产，税率为11%（注：财税[2018]32号自2018年5月1日起将原适用11%的税率调整为10%）。一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。所以你公司以商业楼投资可以选择按投资作价的公允价值减去购置价款1000万元后的余额，按照5%的征收率计征增值税。需要注意的是，如果你公司选择简易计税方法，需要向税务机关履行相关备案手续。

房地产企业房产对外投资是否需要缴土地增值税

盐田区宋小姐来电咨询：某房地产开发企业将其开发完工的一幢商品房，作价5700万元对外投资，请问投资环节是否应缴纳土地增值税?如果要缴纳土地增值税，收入该如何确认?

地税局丁小姐回答：根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条的规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，该房地产开发企业以其建造的商品房进行投资，应按规定缴纳土地增值税。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条的规定，非直接销售和自用房地产的收入确定

(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

福田区龙先生来电咨询：我公司是一家连锁商务宾馆，各分店门面也有少量销售业务，如向旅客销售面包、饮料等食品。请问宾馆销售食品应缴纳增值税还是营业税?

地税局丁小姐回答：根据《国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售食品有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2011年第62号)的规定，对旅店业和饮食业纳税人销售食品有关税收问题公告如下：

旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品应当缴纳增值税，不缴纳营业税。旅店业和饮食业纳税人发生上述应税行为，符合《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号)第二十九条规定的，可选择按照小规模纳税人缴纳增值税。

本公告自2012年1月1日起执行。《国家税务总局关于饮食业征收流转税问题的通知》(国税发[1996]202号)、《国家税务总局关于烧卤熟制食品征收流转税问题的批复》(国税函[1996]261号)同时废止。

宝安区蒋先生来电咨询：请问企业提供的开采矿产资源劳务(如矿山爆破、矿产资源开采等)应缴纳增值税还是营业税?

地税局丁小姐回答：根据《国家税务总局关于纳税人为其他单位和个人开采矿产资源提供劳务有关货物和劳务税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第56号)的规定，将纳税人为其他单位和个人开采矿产资源提供劳务有关货物和劳务税问题公告如下：

(一)纳税人提供的矿山爆破、穿孔、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理劳务，以及矿井、巷道构筑劳务，属于营业税应税劳务，应当缴纳营业税。