浅谈营改增后对房地产业负税的影响-会计实务

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浅谈营改增后对房地产业负税的影响

（一）“营改增”之后，房地产开发企业的税收负担有所下降，成本也有所降低

营业税属于价内税，在征收时会涉及到重复征税的问题，因此虽然其税率较低，但企业的税收负担反而比较重，而同属流转税的增值税则是价外税，且具有税收中性的特点，所以无论商品经过多少道流转环节，最后只会对它在生产流通环节中的产生的那部分増值额进行征税，从而有效避免了重复征税这一问题。

所以，对于房地产开发企业而言，从征收“营业税”到征收“增值税”，在一定程度上会减少其税收负担和营业成本，提高竞争优势：

①对小规模纳税人及选择简易计税方法的一般纳税人来说，“营改增”政策的实施虽然改变了其缴纳税款的税种，但对税率却没有影响，依然是5%，但由于计算增值税时是不含税价，所以“营改增”后，实际税负只有5%/（1+5%）=4.76%，由此可以看出，“营改增”后，其税负降低了5%4.76%=0.24%。

②对一般纳税人来说，“营改增”以前，以企业的全部销售额为对象征收税费，而“营改增”以后，对其征收的税费=企业的销项税额-企业的进项税额，是两者的差值。

房地产开发企业通过正当的渠道获得的增值税专用发票，在缴税时可以用来进行税额抵扣，大大减少了房地产开发企业的税收负担，使其不再被重复征税，从而促进整个行业的长远发展。

另外，营业成本=变动成本+固定成本，“营改增”之后，一般纳税人的变动成本中存在可以进行抵扣的进项税额（之前不能进行抵扣），因此企业的变动成本降低了；

“营改增”政策实施之前，企业的固定资产的年折旧额=（购买价格+营业税）/折旧年限，“营改增”之后，年折旧额=购买价格/折旧年限（上述两公式均假设折旧方法为年限平均法），由此可以明显看出，企业的固定成本也降低了。因此，在营业收入基本稳定时，营业税改征增值税会导致变动成本与固定成本的下降，从而进一步增加了企业的利润。

企业缴纳的税种发生变化如何处理？

根据税改后各行业发展形势，2018年5月1日起，政府又下调了增值税税率来促进政策的进一步落实，以使经济稳定发展。此项政策涉及到的房地产开发行业在缴纳税费方面的变化情况简单介绍如下：

（一）缴纳的税种发生变化

“营改增”之后，房地产行业的纳税人销售不动产时缴纳的流转税税种由之前的营业税（价外税）变成了增值税（价内税）。

（二）计税方法和税率发生变化

“营改增”前，相关法律规定对房地产企业全部以销售额为对象征收营业税，其税率统一为5%；

税改之后，企业在缴纳增值税之前要进行纳税人认定，不同的纳税人的采取的税率不同：一般纳税人的适用税率为10%；

小规模纳税人及选择适用简易计税方法的一般纳税人的适用税率没有变化，仍然是5%，并规定对于企业的老项目和特定应税行为，一般纳税人可以选择使用简易计税办法来缴纳税费，但一经选择，36个月不得变更。

（三）应纳税额发生变化

“营改增”之前，房地产企业应该缴纳的营业税税额=营业收入（销售额）*税率。“营改增”后分为两类：

①对于一般纳税人：房地产企业的应纳税额＝销项税额－进项税额，另规定，当期的销项税额少于进项税额的企业，其少的那部分可以结转到下期用来继续进行税款的抵扣；

②对于小规模纳税人及选择简易计税方法的一般纳税人：房地产企业的应纳税额＝含税销售额/（1+税率）*税率。