转让不动产增值税计税依据含契税吗？-会计实务

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转让不动产增值税计税依据含契税吗？

答：2016年11月24日发布的《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号）规定：　　“一、纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。　　“二、纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：　　“（一）2016年4月30日及以前缴纳契税的　　“增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5% 　　“（二）2016年5月1日及以后缴纳契税的 “增值税应纳税额=［全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）］×5%” 根据以上规定，纳税人转让不动产，凡是以契税计税金额进行差额扣除的，不论不动产是试点前取得的，还是试点后取得的，计税方法只以一种，只能适用简易计税方法。有人提出，一般纳税人转让不动产采用一般计税办法的，以契税计税金额进行差额扣除的，也只能适用简易计税办法不能适用一般计税办法吗？这个问题乍一听好象是个值得探讨的问题，可以细一想，原来是个伪命题。因为营改增规定：不论是转让营改增前以何种方式取得的不动产，还是转让营改增后以任何方式取得的不动产，凡是按一般计税办法计税的，都全额计税，不存在差额扣除的问题；按一般办法计税的房地产企业销售自行开发的不动产，虽然有差额计税的规定，但扣除的不是取得不动产的价款，而是地价款，并且在支付地价款时取得的是财政收据而不是发票，因此也不存在丢失发票以契税计税金额进行差额扣除的问题。总之一句话，凡是转让不动产按一般计税办法计税的，均不存在以契税计税金额进行差额扣除的问题。

房产转让时已缴契税可否扣除？

答：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题的规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。第十一条关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题的规定，对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知文件第二条规定:“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为”与转让房地产有关的税金“予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第三十五条的规定，实行核定征收。“ 根据上述规定，单位转让旧房，首先要取得评估价格，评估价格中应当包括了购置旧房时缴纳的契税的，因此不应再予以扣除。

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