房地产税立法具有充分的法理依据-会计实务

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无论参考国外的实际情况，还是追溯我国已有的历史事例，或者从法律条文解释等角度着眼，我国进行房地产税立法都正当其时，而且有着充分的依据。

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，要“加快房地产税立法并适时推进改革”，但有学者认为，国外开征房产税的国家是土地私有制，对国有土地上的房产征税，法理上说不通。我们认为，这种观点不能成立，进行房地产税立法具有充分的法理依据。

第一，从国外的情况来看，不能证明只有土地私有才可以征收房地产税。国外的土地不都是私有的，例如，英国有多种形式的公有土地，这些公有土地可以通过规范的交易，形成土地使用权，有的使用期限长达999年，实际上公有的终极所有权已经被虚化了。但不论是公有土地还是私有土地，英国都要征收房产税（英国称市政税）。又如，我国香港地区土地的政府所有制（属于土地公有制范畴）严格限制了土地所有权的转让，与内地情况类似。香港政府通过土地契约将不同期限的土地使用权批租给受让人，受让人通过承租取得规定期限内的土地使用权，并向香港政府一次性交纳规定期限内的土地使用权出让金。香港在收取土地使用权出让金后，再按香港现行房地产税（差响税）制度在房产持有阶段征收。

第二，这一理论问题在1983年对国有企业开征所得税时已经解决。在计划经济体制下，受前苏联“非税论”影响，在1978年以前的20多年里，把所有制差别作为判定税收能否存在的标准，认为国家不能向自己征税（指所得税，流转税作为价格的附加除外），从根本上否认国家对国有企业征税的客观性和必然性。1983年，对国有企业实行第一步利改税，规定盈利的国有大中型企业根据实现的利润，按55%的税率缴纳所得税。其理论根据是：国家具有双重身份和双重职能，首先可以作为社会管理者依据税法向国有企业征收所得税，然后可以作为国有企业所有者参与企业税后利润分配。这即是说：征税与所有权无关。

第三，按1986年国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对营业用房地产是要征收房产税的，这既包括民营企业也包括国有企业，即拥有国有房地产的国有企业也是房产税的纳税人。这清楚地表明，自房产税条例生效以来，房地产的国有制早已不是征收房产税的障碍。至于对“个人所有非营业用的房产”实行免税，但免税并没有否定持有房产的个人是房产税的纳税人，并且，免税的规定是可以修改的。

第四，关键是要正确理解国有产权。产权，包括所有权、占有权、使用权和收益权，使用权是可以转让的。在社会主义市场经济条件下，存在有房地产市场，城市国有土地可以拍卖，这里拍卖（转让）的是一定时期的土地的使用权，比如70年，这就是说，在此期间内，实质上产权发生了变动，购买房屋的居民对房产（包括土地）具有所有权。

第五，土地使用权作为“用益物权”，完全可以作为征税的标的物。用益物权，是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。我国物权法明确规定：“用益物权人是对他人所有的不动产或动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。可见，从法律的意义上讲，国有土地的使用权是物权中用益物权的一种，居民在一定期限内可以占用和使用，并且未来通过交易可以实现增殖的收益，这种权利有排他性，因此完全可以作为征税的标的物，这在法理上是行得通的。

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